Ingatlan Bérbeadás

A magánszemély ingatlan-bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Tehát csak személyi jövedelemadót kell fizetned. Az adó alapját nem a bevétel képezi, azaz nem a teljes bevételed lesz adóköteles, hanem a bevételből a kiadások csökkentésével megállapított jövedelem.

A bérbeadási tevékenység végezhető: egyéni vállalkozóként, adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként, adószámos magánszemélyként. Egyéni vállalkozóként a bérbeadásból származó jövedelem egyéni vállalkozói bevétel lesz, és az általad választott adózási mód – vállalkozói személyi jövedelemadó, átalányadózás – szerint állapíható meg a jövedelmed.

Magánszemélyként nem kell adószámot kérned, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek: nem vagy egyéni vállalkozó – sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenység vonatkozásában, tevékenységed kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti, adómentes ingatlan- (ingatlanrész-) bérbeadás (haszonbérbeadás), az ingatlan bérbeadásra nem választasz adókötelezettséget, az Áfa törvény szerint közösségi adószám kiváltására nem vagy köteles. A rendszeres bevételszerző tevékenység miatt természetes személyként adóalanykénti bejelentkezés és adószám hiányában is alanya vagy az általános fogalmi adónak, ezért az Áfa törvényben meghatározott bizonylatot kell kibocsátanod. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett számviteli bizonylatot is elegendő kiállítanod. Számviteli bizonylatot adószám hiányában is beszerezhetsz, előállíthatsz, illetve kibocsáthatsz, az adóazonosító jeledet kell ráírni. Ugyanakkor, ha számlát szeretnél kiállítani, számlatömb beszerzéséhez adószámmal kell rendelkezned, emiatt viszont be kell jelentkezned adóalanyként, adószámot kell kérned.

Nem adószámos magánszemélyként kizárólag számviteli bizonylat kiállítására van lehetőséged, számla, nyugta kiállítására nem. Számlatömb kizárólag adószám birtokában vásárolható. Adószám megállapításához a ’T101-es Bejelentő és változásbejelentő’ nyomtatványt kell kitöltened és a NAV-hoz benyújtanod. Adószámos magánszemélyként lehetőséged lesz számlát kiállítani. Számlát természetesen az egyéni vállalkozók is kiállíthatnak.

Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. 2019-től kedvező szabály, hogy az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem megállapításakor nem kell bevételként figyelembe venni az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre áthárított díját, különösen a közüzemi szolgáltatások díját. Nem az ingatlan használatával összefüggő díj például a a társasházi biztosítás és takarítás díja, a közös képviselő díjazása, a lakók által a felújítási alapba fizetett összeg vagy a bérlőre áthárított társasházi közös költség még akkor sem, ha az rezsielemeket, például vízdíjat, szemétdíjat is tartalmaz. Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő fix összegű rezsiköltséget fizet, ilyenkor a szolgáltatás díja nincs áthárítva a bérlőre. Így a fix összegű bérleti díj vagy költségtérítés ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek számít. Ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a neked, viszont te átalánydíjat fizetsz a közműszolgáltatóknak, akkor a bérbeadó tulajdonképpen nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval. Így ez szintén bevételnek fog számítani. Hogyan lehet csökkenteni a bérbeadásból származó bevételt? Ha más településen lakást bérelsz, az általad kiadott lakás bérbeadásából származó bevételedből levonhatod az ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díjat. A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbevett lakással összefüggésben más tevékenységből származó bevételével szemben nem számolsz el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat még részben sem térítik meg számodra (például a munkáltatód). Az általad bérelt lakás akár külföldön is lehet. Így a külföldön megfizetett bérleti díjjal is csökkentheted az ingatlan bérbeadásból származó bevételedet.

A bérbeadás bevételéből tehát meg kell állapítani a jövedelmet, amely az adó alapja lesz. A jövedelem megállapítása kétféleképpen történhet: 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy tételes költségelszámolással. Mit jelent a 10 százalékos költséghányad, és hogyan kell alkalmazni a jövedelem megállapításánál? A 10 százalékos költséghányad alkalmazásánál a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezen összeg után kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Ez nem tételes költségelszámolás, így számla, igazolás nem szükséges hozzá. Ezen elszámolási módnál a tárgyi eszközök értékcsökkenését elszámoltnak kell tekinteni. Ha a 10 százalékos költséghányadot alkalmazod a bérbeadásnál, minden más önálló tevékenységből származó bevételedre azt kell alkalmaznod egy adóéven belül. Ugyanakkor az adóbevallásban áttérhetsz tételes költségelszámolásra is. Fordítva azonban nem lehetséges, ha költségelszámolásról nyilatkozol, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatod meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmed.

Tételes költségelszámolás esetén szabályszerűen, tényleges bizonylatokkal és számlákkal kell igazolnod az ingatlannal kapcsolatos, a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében fennálló, az adóévben ténylegesen megfizetett költségeidet. Az adóalapból az ingatlan értékcsökkenése is levonható. A közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásakor a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető.

Elismert költségként a csak a bérbeadással közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást vehető figyelembe, mint például a számlával igazolt felújítási, javítási, karbantartási díjak, a rezsiköltség (ha a szerződésben foglaltak alapján a közüzemi díjakat a bérleti díjba foglalták); a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök amortizáció (beton-, tégla- és kőépületek esetén 2 százalék). Ingatlan bérbeadás utáni adózás

Ha a bérlő magánszemély, akkor a választott mód (10 százalékos költséghányad vagy tételes költségelszámolás) szerint megállapított jövedelmed után a 15 százalék adóelőleget kell negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig a NAV-hoz befizetned. Hogyan kell adózni, ha nem magánszemélynek (kifizetőnek) adod bérbe lakásodat? Ha a bérbeadásból származó bevételed kifizetőtől származik, az adóelőleget ő fizeti meg. Ez esetben adóelőleg-nyilatkozatot kell tenned, és az alapján számított jövedelem lesz az adó alapja. Ha nem nyilatkozol, a bevétel 90 százalékát tekintik az adóelőleg alapjának. Ugyanakkor a kifizető az adóelőleg alapjának megállapításakor költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. Ha ettől több a tényleges költséged, azt az éves adóbevallásban számolhatod el. Ha viszont bevalláskor kevesebb költséget tudsz igazolni, mint amiről a kifizetőnek nyilatkoztál, akkor különbözeti bírságot kell fizetned. Nem kell adóelőleget levonnia a kifizetőnek a lakásbérbeadásból származó bevételből, ha nyilatkozol arról, hogy a bérbeadásból származó jövedelmedet az általad más településen 90 napot meghaladóan bérelt lakás díjával csökkenteni fogod.